Приам-М

Про рынок жилья Минска
За первых три недели сентября средняя цена предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке в Минске выросла на несколько долларов и зафиксировалась на уровне 1300-1350 долларов за квадратный метр площади. На удивление, минский рынок квартир переживает кризис достаточно бодро, в отличие от рынка Москвы, Санкт-Петербурга и столиц других государств. Возможно потому, что квартирные цены в Минске не успели перегреться так сильно, как это произошло накануне кризиса с ценами в столицах-соседях.
Рынок жилья Беларуси своевременно отреагировал на резкую девальвацию белорусского рубля и повышение процентных ставок по кредитам дружным падением цен на недвижимость. Повышение процентных ставок по кредитам в ноябре-декабре прошлого года лишь вначале негативно сказалось на динамике сделок. В дальнейшем падение цен в долларовом эквиваленте компенсировало удорожание кредитов. За последний предкризисный год доля сделок с привлечением кредитных ресурсов не превышала 30-35%. Примерно на столько подешевели квартиры с начала кризиса.
Сегодня на рынке остались покупатели квартир эконом-класса, которые оказались самыми динамичными. В секторе недорогих квартир произошло увеличение платежеспособного спроса. В результате снижения цен квартиры стали доступнее для тех потенциальных покупателей, которые в течение довольно длительного периода находились за чертой платежеспособного спроса.
В секторе многокомнатных квартир по-прежнему наблюдается отрицательная динамика, что говорит о том, что покупатель дорогих квартир на рынок еще не вернулся.
Что касается дальнейшего поведения цен, то роста цен осенью и зимой не прогнозируется. Отсутствие доступных кредитных ресурсов и достаточно большой объем новых объектов, реализуемых по схеме долевого строительства и жилищных облигаций в секторе жилья эконом-класса и бизнес-класса при цене 1000-1300 долларов за квадратный метр, будут играть роль серьезных сдерживающих факторов для цен на вторичном рынке. И третий фактор, который не позволит рынку делать какие-то резкие телодвижения в сторону повышения, — последствия кризиса, который не до конца пережит.
Под влиянием этих трех факторов вторичный рынок жилья может находиться в стабильном состоянии до зимы, а возможно и до весны следующего года.
Про офисную недвижимость Минска
С начала текущего года офисная недвижимость в Минске подешевела на 15-35%. Коррекция цен и арендных ставок произошла во всех сегментах коммерческой недвижимости.
Ставки предложения арендной платы в подгруппе офисов в бизнес-центрах класса «А» снизились за январь-август текущего года на 30% (с 43 до 29,8 евро/кв. м). В классе «В» произошло 29-процентное падение (с 31,3 до 22,48 евро/кв. м). И на 28% (с 27,5 до 14,5 евро/кв.м) произошло снижение в классе «С». Но реальные ставки договоров аренды примерно на 10 процентов ниже ставок предложения. Однако в августе, по сравнению с июлем, ставки предложения арендной платы офисов в бизнес-центрах класса «В» и «С» подросли с 20,2 до 22, 4 и с 13,9 до 14,5 евро/кв. м соответственно. Что касается бизнес-центров класса «А», то здесь отрицательная ценовая динамика сохранялась и в августе.
Небольшой рост арендных ставок в сентябре специалисты объясняют следующим образом. В результате того, что в Минске подавляющее большинство административных объектов можно отнести к классам «В», «С» и ниже, собственники таких помещений быстрее адаптировались к рынку, т.е. снижали ставки динамично. Как результат, к августу произошло вымывание предложения соответствующих офисных помещений. Стал наблюдаться их дефицит. По крайней мере, найти подходящий по всем параметрам объект в интернете достаточно сложно, в том числе и по причине несоответствия заявленных характеристик фактическим.
Дефицита офисных помещений в бизнес-центрах класса «А» пока нет, но темпы снижения арендных ставок в этом секторе в последние месяцы существенно замедлились.
Приведенные данные говорят о том, что на рынке аренды офисной недвижимости наблюдается начало стабилизации в части ставок арендной платы. О том, что ставки стабилизировались, можно будет говорить уверенно, если в сентябре колебание ставок предложения не выйдет за пределы плюс-минус 5% по отношению к скорректированным с начала года ценовым показателям, считают аналитики.
Аналогичная картина наблюдается сегодня на рынке складских помещений. С той лишь разницей, что здесь стабилизация ставок арендной платы произошла еще в мае, когда они остановились на уровне 4-6 евро/кв. м в зависимости от качества и местоположения объектов. Цены на вторичном рынке складских помещений составляют 600-800 доолл/кв.м, в секторе долевого строительства – 1000 – 1200 долл/кв.м
Корректировка цен произошла и на рынке долевого строительства офисной коммерческой недвижимости. Средняя цена предложения офисов составила в августе 1717 долл/кв.м, снизившись с начала года на 38%. При этом количество экспонируемых объектов сократилось приблизительно на треть.
Таким образом, происходит вымывание объектов административного назначения, которые реализуются на условиях долевого строительства. Предложение пока не уменьшается только в сегменте встроенных помещений в жилые дома.
Про торговую недвижимость Минска
Арендные ставки и цены на рынке торговых помещений Минска стабилизировались. Однако говорить о том, какие последствия для рынка может иметь мировой финансовый кризис, пока еще рано.
Средние ставки арендной платы на торговые помещения в торговых центрах Минска на 1 августа составили 31,6 евро/кв. м (с НДС), что на 13,8% ниже, чем месяц назад. За первых 7 месяцев текущего года, как отмечают специалисты, ставки снизились на 15,6%. То есть можно сказать, что июль оказался самым динамичным для рынка торговых помещений. Это если говорить в среднем.
Дело в том, что в отдельных торговых центрах арендные ставки снизились на 35-40%. Такое падение профучастники рынка недвижимости объясняют тем, что в некоторых ТЦ, которые строились по схеме привлечения дольщиков, есть проблемы с управлением объектом, нет единой ценовой политики, что в совокупности создает проблемы с заполняемостью арендаторами.
Глядя на динамику арендных ставок в секторе торговых помещений, можно говорить о том, что в принципе торговые помещения в Минске по-прежнему востребованы. Качественных современных торговых центров еще не достаточно, поэтому и ставки упали меньше, чем в секторе офисной недвижимости. Несмотря на кризис, уровень вакантности в успешных торговых центрах сохраняется в пределах нормы – не больше 5%.
Предложение торговых помещений в секторе долевого строительства подешевело в среднем на 37%. Цены на «вторичке» снизились всего на 16%, потому что предложение представлено преимущественно объектами стритритейла — небольшими магазинами, расположенными вдоль центральных многолюдных улиц. Спрос на них всегда очень высокий, а предложение недостаточное.
Следует ли ожидать владельцам торговых объектов снижения спроса на их недвижимость со стороны потенциальных арендаторов и покупателей, специалисты не сегодня не могут ответить однозначно. В то же время есть предположение, что в течение ближайших пару лет на рынке может уменьшиться количество вводимых в Минске новых торговых центров. Это объясняется якобы тем, что из-за кризиса начало строительства заявленных ранее торговых центров будет отодвинуто застройщиками на более поздние сроки.
Журнал «Про недвижимость» (Беларусь)

Комментарии закрыты.