ПРИАМ-М

По мнению специалистов, больше всего рискует сегодня покупатель жилья. Итак, на каких этапах сделки покупатель жилья должен “подстелить соломку” – подстраховаться?

Наибольшие возможности для квартирных мошенников открывают сделки по доверенности. При современном развитии печатных средств не представляет никакой сложности изготовление “левой” доверенности, или же получение таковой путем принуждения. Известно несколько случаев, когда квартира продавалась по доверенности, а через какое-то время родственники доверителя расторгали сделку на том основании, что он состоит на учете в психоневрологическом диспансере или признан врачами недееспособным.

Также доверенность может оказаться недействительной из-за отмены или смены доверителя. Кстати говоря, бывает, когда доверитель и продавец вступают в преступный сговор и таким образом обеспечивают себе вполне безбедное существование за счет доверчивых граждан.

Около 80% квартир, выставляемых сегодня на продажу, идут по так называемому альтернативному обмену, или, выражаясь профессиональным языком риэлтеров, “по цепочке”. То есть владельцы квартиры выпишутся и съедут оттуда лишь после того, как им подберется другая жилплощадь. Такое жилье вообще несколько дешевле абсолютно свободного, и, казалось бы, покупателю прямая выгода иметь дело с альтернативными квартирами. Однако самого слова “цепочка”, или «нечистая продажа» люди опасаются. Почему? Профессиональные риэлтеры, например, считают, что в данном случае проще отследить “историю” квартиры. Но мы-то с вами не профессионалы.

Например, одна молодая супружеская пара купила у некоего человека – скажем, у Иванова – квартиру. Иванов пообещал выписаться к бабушке. Договор купли-продажи оформлен, хозяин квартиры получил деньги, право собственности оформляется. Только продавец никуда не выписался – к тому времени поссорился с бабушкой. Что можно посоветовать в таком случае?

Например, такую схему: несмотря на обещания, покупатель не доплачивает продавцу небольшую сумму денег. Эти деньги продавец получает после выписки его из данной жилплощади.

Еще лучше потребовать выписки продавца уже перед покупкой квартиры – выписавшись, прав собственности он не потеряет.

Бывает, что человек продает квартиру, свободную лишь юридически – то есть он в ней не прописан, но проживает на этой жилплощади. После юридического оформления купли-продажи хозяева не спешат покидать бывшее жилье. Самый неразумный шаг в данной ситуации – самозахват купленного жилья. Эти действия суд может расценить как самоуправство. Ведь никто не даст гарантии, что хозяева квартиры после вашего насильственного вторжения не заявят в милицию о пропаже, скажем, особо ценных вещей и не вчинят вам иск.

По правилам хозяева квартиры обязаны подписать акт о передачи жилья новому владельцу – то есть Вам. И после этого Вы становитесь полноправным хозяином купленной недвижимости.

И все же самостоятельно разумнее всего покупать квартиру, “чистую” юридически и физически.

То есть на данной жилплощади никто не прописан, никто не живет, там нет мебели и так далее.

И мы переходим к следующему этапу – сбору обязательных документов.

Документы должны быть правильно оформлены, содержать достоверную и непротиворечивую информацию, подписаны надлежащим лицом, удостоверены печатью, иметь дату. Не забудьте, что среди документов есть справки со сроком действия, которые должны быть действительны к моменту непосредственного оформления сделки, иначе их придется обновлять.

Поправки в документах должны быть снабжены подписью ответственного лица и печатью.

На предварительном этапе следует обязательно поинтересоваться в ЖЭСе, куда были выписаны прежние хозяева квартиры. Дело в том, что люди, отбывающие наказание в местах лишения свободы, выписываются из квартиры, а вот права на проживания в ней не теряют. Так что вы рискуете через 3-4 года спокойной и счастливой жизни получить жильца с богатым прошлым и своеобразными манерами или оказаться в суде. Ибо, согласно букве закона, вернувшийся из мест заключения вправе через судебные инстанции требовать удовлетворения своего права проживания в своей квартире. И если в договоре купли-продажи прежние хозяева не оговорили права третьего лица, выписанного в места не столь отдаленные, договор будет признан судом недействительным.

Дети, обладающие правом собственности или пользования облюбованной вами квартиры – довольно серьезная проблема. Наше законодательство рьяно стоит на защите интересов несовершеннолетних, и при малейшем подозрении, что интересы ребенка были ущемлены, суд попросту расторгает сделки купли-продажи квартир. Поэтому при заключении подобных сделок поинтересуйтесь – куда выписывается ребенок, не останется ли он без жилплощади? Также необходимо заручиться разрешением на операцию с недвижимостью из органов опеки и попечительства.

Поскольку часть свободных квартир – это квартиры, доставшиеся владельцам по наследству, то следующим вашим заданием будет в полном смысле детективная игра под названием “найди наследника”, а ими могут быть дети от предыдущих браков умершего собственника, дети, в отношении которых он был лишен родительских прав, иждивенцы…

Проверить самостоятельно весь “круг подозреваемых” будет нелегко, и порой подобные проверки занимают массу времени, но небрежность в этом вопросе может очень дорого вам обойтись.

Представьте себе: вы купили квартиру у гражданина Сидорова, которому она досталась от умершего папы. И вдруг объявляется сын Сидорова-старшего от предыдущего брака, например, из Тюмени, или выражаясь юридическим языком – сводный брат самого Сидорова.

Он обжалует завещание, согласно которому Сидоров младший получил папину жилплощадь, упирая на то, что папа Сидоров на момент составления завещания был невменяем, действовал под давлением – да мало ли что еще. Судебные иски тянутся у нас долго, нервов вам это будет стоить больших, а вот в пользу кого решится вопрос, предугадать практически невозможно.

Итак, переходим к заключительному этапу покупки – внесение задатка или аванса.

Имея дело с продавцом, разумнее настоять на получении задатка – его вам обязаны вернуть в двукратном размере, если сделка по каким-либо причинам не состоится, что, конечно же, возлагает на противоположную сторону дополнительную ответственность.

В качестве задатка не следует давать более 200-300 долларов. Что же касается риэлтерских фирм, чаще всего предпочитают иметь дело с авансом, чье отличие от задатка в том, что клиент может потерять эту сумму, но лишь в том случае, когда сделка срывается по его вине.

Подводя итоги, остается лишь сказать, что если эта профессия – “сам себе риэлтер” – окажется не вашей стезей, не выдерживают нервы, замучила ходьба по инстанциям и т.д., то в Минске более ста агентств недвижимости, которые полностью отрабатывают свои комиссионные. То есть решают проблемы клиентов быстро и качественно.

www.pro-n.by Жанна Дорожкина